La nouvelle donne du marché du coworking

Dans une nouvelle étude publiée en novembre, Xerfi livre son analyse de l’évolution du marché du coworking à l’horizon 2023*. Après une année bouleversée par la crise sanitaire, les acteurs devraient opérer un réajustement de leur offre davantage tournée vers le bureau opéré et l’hospitality management.

Après une forte expansion entre 2015 et 2019, les perspectives du marché du coworking s’annoncent plus modérées d’ici à 2023. Selon les experts de Xerfi, le secteur devrait également enregistrer cette année un recul de son chiffre d’affaires de l’ordre de 20 à 30 % en fonction des exploitants. 2020 pourrait ainsi marquer un tournant dans l’offre des entreprises de coworking. A l’avenir, opérateurs ne miseront plus seulement sur des espaces situés en cœur de ville, mais sur des prestations de « bureau opéré » pour compte de tiers (propriétaires ou utilisateurs) qu’on appelle désormais corpoworking. Cela correspond à la mise en place d’espace(s) de coworking à destination des salariés de l’entreprise qui peut être réalisée pour les salariés et/ou également accessible à des prestataires, fournisseurs.

L’usage accru du télétravail est en effet à prévoir dans les années à venir, sur un modèle d’environ un à deux jours par semaine pour une partie des salariés. Cette nouvelle organisation devrait engendrer une baisse des coûts de l’immobilier pour les entreprises qui, en période de faible visibilité, pourraient également être tentées de recourir aux offres d’immobilier tertiaire sans engagements pour limiter le poids des charges fixes. Selon Xerfi, l’entrée en vigueur de la norme IFRS 16, qui intègre les contrats de location dans les bilans, sera aussi de nature à favoriser l’utilisation de bureaux flexibles.

Pour Vincent Desruelles, auteur de l’étude, le marché du coworking devrait évoluer vers des passerelles de plus en plus marquées avec le monde de l’hôtellerie et l’hospitality ainsi que par un positionnement mixte en tant qu’exploitant d’espaces gérés en propre et prestataire de services dans l’aménagement, le « clés en main » et le bureau opéré. « Si les services sur site pourraient connaître un coup d’arrêt avec la crise, le renforcement de l’offre aux utilisateurs semble une tendance lourde, explique ainsi l’expert de Xerfi. Le bureau opéré présente l’avantage de s’adresser aux détenteurs de surfaces, en proposant des solutions de valorisation et d’attractivité accrue des actifs immobiliers ». Le décollage de ce type d’offres devrait d’ailleurs s’appuyer sur un modèle d’affaires emprunté au monde de l’hôtellerie avec le recours à des contrats de management.

Le bureau opéré, un marché qui se constitue. Les exploitants d’espaces hybrides s’affirment comme les principaux animateurs du marché des bureaux opérés. On retrouve deux acteurs anglo-saxons : WeWork (130 implantations en France) et Regus, dominent le marché tricolore des bureaux flexibles. Trois opérateurs d’espaces flexibles complètent le tableau (Wojo, Moring et Spaces. Une poignée de compétiteurs ferment la marche comme Starway, Kwerk ou Newton Offices. Plusieurs groupes immobiliers proposent des offres entre le coworking et le clé-en- mains, à l’image de Covivio ou du groupe rennais Legendre, qui visent en priorité des groupes et PME. Deskeo (Knotel) fait la course en tête sur le segment du clé en main avec plus d’une cinquantaine d’implantations.

* Xerfi a publié une nouvelle étude « Les opportunités post-crise sur le marché du coworking et des bureaux flexibles – Leviers et perspectives de croissance à l’horizon 2023 »

 

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